房屋性价比评估模型的构建方法

房屋性价比评估模型的构建方法
【技术领域】
[0001] 本发明设及一种模型构建方法，尤其设及一种房屋性价比评估模型的构建方法。
【背景技术】
[0002] 中国房地产市场发展=十余年，对于房地产方面的国家标准及评价全部集中于性 能、功能方面，但对普通商品住宅价值与价格关系的评价始终还没有一个客观统一的标准 与方法。商品住宅市场长期存在着价格与价值不匹配，信息不对称且透明度低，加之房地产 开发企业夸大化甚至虚假炒作盛行，均使得房屋消费者面对该种非标性、大宗消费品进行 置业时，由于缺乏消费经验且专业知识不足，往往无法理性、科学的进行选择，房屋消费者 迫切需要一个公正、客观、权威的评价商品房价格与价值关系即性价比的评价标准，W正确 指导其置业行为，选择到符合其需求的、更物有所值的住宅。

【发明内容】

[0003] 为了解决【背景技术】中存在的上述技术问题，本发明提供了一种可客观W及科学的 对房屋性价比进行评估的房屋性价比评估模型的构建方法。
[0004] 本发明的技术解决方案是；本发明提供了一种房屋性价比评估模型的构建方法， 其特殊之处在于；所述房屋性价比评估模型的构建方法包括W下步骤：
[0005] 1)采集房屋性价比评估模型相应的指标集；所述房屋性价比评估模型相应的指 标集包括房屋居住效应指标集AW及房屋居住成本指标集B;所述房屋居住效应指标集A 包括房屋户型性能评价指标集、楼盘性能评价指标集W及区位影响评价指标集；
[0006] 2)对房屋居住效应指标集A进行无量纲化处理；对房屋居住成本指标集BW及无 量纲化处理后的房屋居住效应指标集A分别进行权重加总合成，并相应得到权重加总合成 后的房屋居住成本指标集B的值W及权重加总合成后的房屋居住效应指标集A的值；
[0007] 3)根据权重加总合成后的房屋居住效应指标集A的值W及权重加总合成后的房 屋居住成本指标集B的值构建房屋性价比评估模型。
[0008] 上述步骤2)的中对房屋居住效应指标集A进行无量纲化处理的具体实现方式 是：
[0009] a)对房屋居住效应指标集A中所包括的房屋户型性能评价指标集、楼盘性能评价 指标集W及区位影响评价指标集依据是统计学的方式进行归类划分，并得到归类划分后的 不同类型的指标集；所述归类划分后的类型包括定性指标、是非型指标、正向指标、负向指 标W及适宜型指标；
[0010] b)根据不同类型对房屋居住效应指标集A进行无量纲化处理：
[0011] 当类型是定性指标时，所述房屋居住效应指标集A的无量纲化处理方式是分值处 理方式；
[0012] 当类型是是非型指标时，所述房屋居住效应指标集A的无量纲化处理方式是分值 处理方式；
[0013] 当类型是正向指标时，所述房屋居住效应指标集A的无量纲化处理方式是采取半 正态函数方法，所述半正态函数的函数表达式是：
[0014]
[001引 其中；
[0016] y是无量纲化后房屋居住效应指标集A的指标值；
[0017]X为无量纲化前房屋居住效应指标集A的实际采集值；
[0018] a为无量纲化前房屋居住效应指标集A的实际采集值的最小值，a为常量；
[0019] K为调整参数；
[0020] 当类型是负向指标时，所述房屋居住效应指标集A的无量纲化处理方式是采取半 正态函数方法，所述半正态函数的函数表达式是：
[0021]
[002引 其中；
[0023] y是无量纲化后房屋居住效应指标集A的指标值；
[0024]X为无量纲化前房屋居住效应指标集A的实际采集值；
[00巧]a为无量纲化前房屋居住效应指标集A的实际采集值的最大值，a为常量；
[0026] K为调整参数；
[0027] 当类型是适宜型指标时，所述适宜型指标包括单点最优指标W及区间最优指标；
[0028] 当适宜型指标是单点最优指标时，所述房屋居住效应指标集A的无量纲化处理方 式采用正态函数的方法，所述正态函数的函数表达式是：
[0029]
[0030]其中；
[0031] y为无量纲化后房屋居住效应指标集A的指标值；
[0032]X为无量纲化前房屋居住效应指标集A的实际采集值；
[0033] a为指标的最适宜值；
[0034] ai为最小不允许值；
[00巧]32为最大不允许值；
[0036] K为调整参数；
[0037] 当适宜型指标是区间最优指标时，所述房屋居住效应指标集A的无量纲化处理方 式采用正态函数的方法，所述正态函数的函数表达式是：
[0038]
[0039]其中；
[0040][a'，a"]为指标的最适宜区间；
[0041] ai为最小不允许值；
[0042] 32为最大不允许值；
[0043] Ki、K2均是调节系数。
[0044] 上述对房屋居住成本指标集B进行权重加总合成的具体实现方式是：
[0045]
[004引其中；
[0047] Xi(i= 1，2,…，n，j= 1，2,…，P)是第i个房屋居住成本指标集B中的样本中第 j项居住成本指标的值；
[0048]n为样本个数，P为居住成本指标个数；
[0049] 化是房屋居住成本指标集B进行权重加总合成后的值；
[0050] 所述房屋居住成本指标集B进行权重加总合成后的值的单位是人民币元；
[0051] 所述对无量纲化处理后的房屋居住效应指标集A进行权重加总合成的具体实现 方式是：
[0052]
[005引其中；
[0054]X'。（1 = 1，2,…，n,j= 1，2,…，m)为第i个房屋居住成本指标集B中的样本 中第j项居住效应指标的无量纲化值；
[00巧]n为样本个数；
[0056] m为居住效应指标的个数；
[0057] LE是对无量纲化处理后的房屋居住效应指标集A进行权重加总合成的值，单位是 分。
[005引上述步骤如中房屋性价比评估模型CPi的函数表达式是：
[0059]
[0060] 上述房屋性价比评估模型的构建方法在步骤1)与步骤2)之间还包括对采集得到 的房屋性价比评估模型相应的指标集进行优化及精简的步骤。
[0061] 上述对采集得到的房屋性价比评估模型相应的指标集进行优化及精简的条件 是：
[0062] a)采集得到的房屋性价比评估模型相应的指标集中的指标属于现有的且与房屋 有关的规定、规范、标准中所规定中的强制项目，且采集得到的房屋性价比评估模型相应的 指标集中的指标在该强制项目上的差异不大，予W删除；
[0063] b)采集得到的房屋性价比评估模型相应的指标集中的指标与房屋有关的规定、规 范、标准中所规定中的强制项目存在差异性，但该种差异并未对评估模型的构建带来显著 影响，予W删除；
[0064] C)采集得到的房屋性价比评估模型相应的指标集中的难W采集或者采集成本太 高的指标，且该些指标对评估模型的构建的影响并不很大，则删除；
[0065] d)若采集得到的房屋性价比评估模型相应的指标集中存在非来自现有的且与房 屋有关的规定、规范、标准中所规定中的强制项目中的指标，认为不必要或者必要性不强的 予W删除。
[0066] 本发明的优点是：
[0067] 本发明提供了一种房屋性价比评估模型的构建方法，该方法包括1)采集房屋性 价比评估模型相应的指标集；房屋性价比评估模型相应的 指标集包括房屋居住效应指标集 AW及房屋居住成本指标集B;2)对房屋居住效应指标集A进行无量纲化处理；对房屋居住 成本指标集BW及无量纲化处理后的房屋居住效应指标集A分别进行权重加总合成，并相 应得到权重加总合成后的房屋居住成本指标集B的值W及权重加总合成后的房屋居住效 应指标集A的值；3)分别对权重加总合成后的房屋居住效应指标集A的值W及权重加总合 成后的房屋居住成本指标集B的值进行校正；4)根据矫正后的房屋居住效应指标集A的值 W及矫正后的房屋居住成本指标集B的值构建房屋性价比评估模型。本发明所提供的方法 基于指标的客观性，解决了开发商虚假炒作、夸大项目实际的信息错误，同时该模型中各种 指标信息全面、详实，让房屋消费者更能全面系统的了解到楼盘的基本情况。最为重要的是 基于房屋性价比评估的结果，让房屋消费者更能清晰的通过量化结果判定房屋的性价比， 并且通过对每个楼盘具体指标数值的了解，清楚每个楼盘的优点具体是什么，不足是什么， 当房屋消费者置业时，面对诸多符合其需求的楼盘进行多选一，具有参考、指导价值。本发 明提供一种房屋性价比评估体系的科学、合理的方法，并构建房屋性价比评估的数学模型， 然后根据评估模型对市场普通住宅的数据指标采集、运算，并通过网络应用平台，形成直接 供房屋消费者进行住宅性价比查询的应用产品，在进行普通住宅置业选择时，提供客观、专 业、系统的参考依据。该项目的研究成果填补了国内房地产性价比研究的空白，可供我国其 他城市参考，并可供房屋消费者、开发企业做性价比分析，促进开发项目性价比的提高。
【附图说明】
[0068] 图1是本发明所采用的居住效应指标集所包括指标的树状图。
【具体实施方式】
[0069] 本发明提供了一种房屋性价比评估模型的构建方法，该方法包括W下步骤：
[0070] 1)采集房屋性价比评估模型相应的指标集；房屋性价比评估模型相应的指标集 包括房屋居住效应指标集AW及房屋居住成本指标集B;房屋居住效应指标集A包括房屋 户型性能评价指标集、楼盘性能评价指标集W及区位影响评价指标集，如图1所示；
[0071] 房屋性价比性评价指标，体现的是单位货币所能够买到的住宅的居住效应。根据 此项定义，住宅性价比是住宅居住综合效应与住宅居住成本的比值，具体公式；性价比=居 住效应/居住成本。对于房屋消费者而言，性价比越高的房子，越值得购买。其中居住成本 应从住宅的户型、所在楼盘的性能W及区位影响=个方面来反映，居住成本包括在购买和 使用住宅时所发生的各类货币成本。根据效果费用理论模型，结合住宅产品的特点，进行房 屋性价比模型的梳理构建。
[0072] 2)根据普通住宅产品的特点，参考国家有关住宅性能认定、绿色建筑评价、生态住 宅评估等多种标准，分析影响住宅的各类因素，并通过访谈，寻找房屋性价比可能存在的影 响因素，来构建科学、合理、先进并为多方认可的房屋性价比指标体系。
[0073] 3)根据现有的综合评价理论，结合房屋性价比的概念，建立房屋性价比的评价指 标体系。在建立初始评价指标集后，根据指标的分类，针对不同类别指标项进行无量纲化处 理。根据国家法律、法规的规定W及专家的指导意见，结合评级时点的特点W及数据的可采 集性、评价的可操作性等方面，确定对初始指标集的优化方法，主要通过相关分析、分因子 分析检验等方式，确定各指标在性价比构建过程中的贡献度强弱，在每次优化后，都在小范 围内进行测算，W检验指标的有效性，经过两次大的优化和多次微调，形成最终的住宅性价 比评价指标集。依据效果费用理论、综合评价方法W及技术经济学的方法，分别完成对居住 效应评价指标W及居住成本评价指标的合成。
[0074] 4)采集市场上在售楼盘价格及相应指标值，分别建立构成住宅价格的一级指标线 性公式，结合评分法等，形成一级指标的影响权重系数，并依此方法构建二、=级指标权重， 构建性价比评价初级模型。
[00巧]5)通过采集市场楼盘性价比指标值，进行性价比结果测算，与住宅市场典型楼盘 销售情况比较，检验性价比评估的合理性，最终形成房屋性价比评估模型模型。
[0076] 根据上述房屋性价比评估模型的构建方法，建立的房屋性价比评估指标模型其内 容包括房屋性价比住宅居住效应的评价指标、住宅置业居住成本的评价指标，W及房屋性 价比评价值的指标量化方法及性价比计算公式。
[0077] 普通住宅的居住效应，不仅要考虑建筑本身质量及户型质量，还应包括住区内及 其所在城市区位对其生活带来的影响，比如交通的方便性、购物的便利性、生活服务设施的 完善性W及文化教育和休闲运动设施的配备等方面给居住者生活带来的影响。根据上述分 析，普通住宅居住效应评价指标结构如下表所示。
[0078] 普通住宅居住成本评价指标项较少，结构简单，因此不再分维度，包括销售均价、 契税、维修基金、物业管理费、全寿命周期节省的成本。
[0079] 居住成本；主要W房屋消费者置业的房价为主体
[0080] 首先采集住宅居住效应指标集及成本指标集，如下列表格所示。
[0081] 户型性能评价指标集：
[0082] 表1西安普通住宅居住效应初始指标集（户型性能部分）
[0083]
[0084]
[0090]
[0091] 楼盘性能评价指标集：
[0092] 表3 - 2西安普通住宅居住效应初始指标集（楼盘性能部分）
[0093]
[0100]
[0101] 表 3 -2(续）
[0102]
[0103]
[0104] 区位影响评价指标集：
[0105] 表3 - 3西安普通住宅居住效应初始指标集（区位影响部分）
[0106]
[0107]
[010引居住成本评价指标集：
[0109] 表3 - 4西安房屋性价比评价指标集（居住成本部分）
[0110]
[011引
[0114] 居住效应指标集中的定量指标，大多是带有单位的指标，且单位都不尽相同，先进 行无量纲化，才能进行加总合成。
[0115] 根据指标特性的不同，无量纲化的方法略有差别。
[0116] 居住成本指标值的单位都是人民币元，可直接相加，无需进行无量纲化处理。该样 做也正体现了住宅性价比概念中的"效费比"思想，不同于"价值工程"概念。价值工程中 的比值是没有量纲，当比值为1时，表示产品功能与成本相一致，大于1时，表示功能大于成 本，小于1时，则表示功能小于成本。而"效费比"的概念则反映的是单位货币成本所购买 的效应的多少，是有量纲的。
[0117] 因此，该里仅对居住效应指标进行无量纲化处理，居住成本指标不做无量纲化处 理。一般无量纲化方法大多采用直线型的效用函数法，而现实生活中许多评价对象的价值 水平与指标值本身之间的关系却是非线性的。
[0118] 定性指标的分值是现场直接打分得来，取值范围最高为100分，最低为30分。
[0119] W西安市为例，对定性指标的分值进行如下说明：
[0120] 当前西安市普通住宅市场的销售单价最高在13000元左右，最低则在4600元左 右，相差在2. 8倍左右。那么居住效应指标的取值最大值与最小值的差异也应保持在该个 比例关系上，该样将来计算性价比时，才能保证性价比计算的分母即居住成本与分子即居 住效应的变化的相对幅度基本一致，避免了价格剧烈变动而居住效应变动幅度不大的情 形，使得性价比计算的结果更为接近事实。基于W上考虑，居住效应指标中的定性指标及无 量纲化后定量指标的值域范围应该在35~100之间，即按照100除W2. 8,取整应为35。但 在市场中没有哪个住宅会在所有的指 标项上都的最低分，该只在理论上存在，现实中不存 在，所W把35该个值可W再缩小些，为30比较合适。因此定性指标及无量纲化后定量指标 的取值范围在30~100之间。该样，就能保持定性指标与定量指标无量纲化后的取值范围 保持一致。
[0121] 户型评价及楼盘评价的指标无量纲化后的取值在30~100之间，某楼盘或户型 虽然在户型评价或楼盘评价的某项指标上的取值不是最优，但却总是可W提供一个满足规 范要求值，不会没有，所W不能给0分。但对于区位影响维度下的一些定量指标，在进行无 量纲转化时，可W允许在0~100分之间取值。
[0122] 对于是非型指标，即指标取值为"是"或"否"的指标，在无量纲化后也转换为30或 100的分值。选择是得到100分，选择否，得到与上述定性指标相对应的最低分，即30分。
[0123] 正向指标，即取值越大越好的指标，采取"半正态函数"方法进行无量纲化处理，其 一般形式为：
[0124]
[0125]其中；
[0126]y是无量纲化后房屋居住效应指标集A的指标值；
[0127] X为无量纲化前房屋居住效应指标集A的实际采集值；
[012引a为无量纲化前房屋居住效应指标集A的实际采集值的最小值，a为常量；
[0129] K为调整参数；
[0130] 公式中x/a表示对指标进行指数化处理，削去量纲；指标值小于a值时，无量纲化 后按30分计算；当指标值超过一定值时，会趋近与100分，但永远不会达到100分，但差异 已经可W被忽略；对于参数K，可W通过该样的方法求得，比如"空间净高"该样的指标，2. 4 米是最小值，规范中规定不宜超过2. 8米，可设当指标值为2. 8米时，无量纲化结果近似100 分，该样代入上述公式便可近似计算出K值。
[0131] 负向指标，即取值越小越好的指标，采取"半正态函数"方法进行无量纲化处理，其 一般形式为：
[0132]
[0133] 其中，y为无量纲化后的指标值，X为指标无量纲化前的实际测量值，a为指标的最 大值，K值通过指标采样的最小值来近似计算，即认为该指标采样值的最小值无量纲化后 取值近似100分，代入公式求出K值的近似值。公式中x/a表示对指标进行指数化处理，削 去量纲。指标大于a时，不再扣分，只得30分，指标小到一定程度时，也不再加分，会无限逼 近于100分，分差已经可W被忽略了。
[0134] 适宜性指标指的是在某个适宜的值时，指标最优，指标值越远离该个适宜值，指标 越差。）
[0135] 所谓适宜性指标指的是在某个适宜的值时，指标最优，指标值越远离该个适宜值， 指标越差。分两种情况，一种是单点最优情况，即指标值取某一点时，为最优，大于或小于该 数值时指标越差，例如"双人邱室开间"该项指标，可W设定在3. 6米时，为最优，大于或者 小于3. 6米时，都要减分；另一种情况是区间最优情况，即指标值落在某一个区间都属于最 优，而偏离该个区间越远，不论是大于还是小于指标都更差，比如"单元进深"指标，在13~ 15米范围时，比较适宜，小于13米时，不利于节地，大于15米时，影响采光效果，因此都要减 分。
[0136] 单点最优情况
[0137] 对于单点最优请况的的无量纲化处理，采用正态函数进行无量纲化处理。函数形 式为：
[013 引
[0139] 其中y为指标无量纲化后的值，X为无量纲化前的实际测量值，a为指标的最适宜 值，ai为最小不允许值，a2为最大不允许值，公式中x/a表示对指标进行指数化处理，削去 量纲。指标取值在a点时，无量纲化后的值最大，为100分，越远离a点，不论大小，无量纲 化后的值都逐渐变小。当到达曰1或a2点时，为最小值30,再比a1小或再比a2大都只得30 分。K值可W通过函数在曰1或a2点取值为30该一条件来计算。
[0140] 区间最优情况
[0141] 作为区间最优情况指的是指标值落在区间内为最优，越远离区间越差。该种指标 的无量纲化处理可W采用如下形式：
[0142]
[014引其中[a'，a"]为指标的最适宜区间，ai为最小不允许值，a2为最大不允许值， 公式中x/a'、x/a"表示对指标进行指数化处理，削去量纲。Ki的值可W通过指标在a1点 的取值为30该一条件求得，同理可W求得K2的值。K1、K2均是调节系数。
[0144] 指标值的合成；
[0145] 指标的合成指的是指标项在进行了无量纲化后，将单项评价值汇集成总评价值。 目前人们通常引用决策科学中关于方案合成方面的一些理论，将合成模型分为：加法合 成、乘法合成、加乘混合合成、代换合成等。在进行指标合成时应特别强调性价比结果的"物 理意义"，即性价比的实质是单位货币所能购买的居住效应，因此，合成居住效应指标时，采 用加法合成，各指标的权重相同，都为1，其结果的"物理意义"即为指标所体现的居住效应 的总和。
[0146] 居住效应指标的合成
[0147] 设X'。(1 = 1，2,…，n，j= 1，2,…，m)为第i个样本中，第j项居住效应指标的 无量纲化值，n为样本个数，m为居住效应指标的个数。居住效应指标合成公式为：
[014 引
[0149] 居住成本指标的合成
[0巧0] 设Xi(i= 1，2,…，n，j= 1，2,…，P)为第i个样本中，第j项居住成本指标的值， n为样本个数，p为居住成本指标个数。因为居住成本的指标单位统一，都为人民币元，为突 出性价比的物理含义，不对居住成本指标进行无量纲化处理。居住成本指标合成公式为：
[0151]
[0152] 居住成本合成后的值，仍然带有单位人民币元。
[0153] 房屋性价比值的计算公式
[0154] 根据居住成本及居住效应指标的合成方法，房屋性价比的计算公式为：
[0155]
[0156] 对评价结果的校正
[0157] 在实际的评价中，根据W下原则，对已评估结果进行人为校正。
[0158] 1)市场反应
[0159] 通过计算出来的性价比与市场的反映的差距过大，比如评价结果认为性价比较高 的楼盘，在实际销售中却举步维艰，同时业内人±对此楼盘的认知也偏负面，或者评价结果 认为性价比较低的楼盘在销售中却表现火爆，业内人±对该个楼盘的认知更偏正面，那么 就需要对评价结果做适当的调整，与市场的反映相一致。
[0160] 2)两名W上的业内知名专家推荐
[0161] 如果有两名W上的业内知名专家推荐某个楼盘为高性价比楼盘，如果评估的结果 与专家的推荐意见相惇，则可W做适当的调整，W符合专家的推荐意见。
[0162] 3)出现了影响较大的负面报道
[0163] 如果评估结果较高的楼盘出现了影响较大的负面报道，包括出现安全、质量责任 事故，被新闻媒体曝光；或者因违反国家的法律、法规的规定，被当地建设行政主管部口处 罚；或者遭到了大量的业主的投诉，那么对此楼盘的评估结果要进行人为修正，根据事件性 质、影响相应降低性价比值。
[0164] 在确定了初始评价指标集后，对初始指标集进行优化和精简。优化时，应坚持如下 原则：
[0165] 1)属于技术规范中的强制规定，且住宅项目在此项上的差异不大的指标，予W 删除。依据的主要规范包括；《住宅设计规范》GB50096-2011 ;《城市居住区规划设计规范》 GB50180-93 (2002年版）；《西安市居住建筑节能设计标准》DBJ61 - 44 - 2007 ;《夏热冬冷 地区居住建筑节能设计标准》JGJ134 - 2001 ;《建筑结构荷载规范》GB50009- 2001 ;《建筑 工程抗震设防分类标准》GB50223-2008 ;《建筑抗震设计规范》GB50011-2001 ;《建筑设计防 火规范》GB50016-2006 ;《建筑给排水设计规范》GB50015-2003 (2009版）；《建筑材料放射 性核素限量标准》GB6566-2010 ;《绿色建筑评价标准》GB/T50378 - 2006 ;
[0166] 2)存在差异性，但该种差异并未对居住者的生活带来显著影响的指标项，予W删 除。
[0167] 3)在评价时点难W采集数据的指标，或者采集成本太高的指标，且该些指标的删 除对整体的影响并不很大，则可w考虑删除。
[016引4)论证认为不必要的指标，予W删除。对于非来自国家评价标准中的指标，经过论 证，认为不必要、或者必要性不强的予W删除。
[0169] 根据W上优化原则，针对居住效应评价指标中来自于《住宅性能评定技术标准》、 《绿色住宅评价标准》中的指标项，逐一对照相关技术规范，判断其存在的合理性。
[0170] 基于本发明所构建得到的评估模型，还可W根据房屋性价比评估模型，对城市销 售的住宅楼盘全部进行性价比评估，并结合购房者的需求，选择符合其需求的楼盘，同时按 性价比计算结果形成排序，为购房者提供符合其需求的高性价比楼盘的推荐。
【主权项】
1. 一种房屋性价比评估模型的构建方法，其特征在于：所述房屋性价比评估模型的构 建方法包括以下步骤： 1) 采集房屋性价比评估模型相应的指标集；所述房屋性价比评估模型相应的指标集 包括房屋居住效应指标集A以及房屋居住成本指标集B ;所述房屋居住效应指标集A包括 房屋户型性能评价指标集、楼盘性能评价指标集以及区位影响评价指标集； 2) 对房屋居住效应指标集A进行无量纲化处理；对房屋居住成本指标集B以及无量纲 化处理后的房屋居住效应指标集A分别进行权重加总合成，并相应得到权重加总合成后的 房屋居住成本指标集B的值以及权重加总合成后的房屋居住效应指标集A的值； 3) 根据权重加总合成后的房屋居住效应指标集A的值以及权重加总合成后的房屋居 住成本指标集B的值构建房屋性价比评估模型。2. 根据权利要求1所述的房屋性价比评估模型的构建方法，其特征在于：所述步骤2) 的中对房屋居住效应指标集A进行无量纲化处理的具体实现方式是： a) 对房屋居住效应指标集A中所包括的房屋户型性能评价指标集、楼盘性能评价指标 集以及区位影响评价指标集依据是统计学的方式进行归类划分，并得到归类划分后的不同 类型的指标集；所述归类划分后的类型包括定性指标、是非型指标、正向指标、负向指标以 及适宜型指标； b) 根据不同类型对房屋居住效应指标集A进行无量纲化处理： 当类型是定性指标时，所述房屋居住效应指标集A的无量纲化处理方式是分值处理方 式； 当类型是是非型指标时，所述房屋居住效应指标集A的无量纲化处理方式是分值处理 方式； 当类型是正向指标时，所述房屋居住效应指标集A的无量纲化处理方式是采取半正态 函数方法，所述半正态函数的函数表达式是：其中： y是无量纲化后房屋居住效应指标集A的指标值； X为无量纲化前房屋居住效应指标集A的实际采集值； a为无量纲化前房屋居住效应指标集A的实际采集值的最小值，a为常量； K为调整参数； 当类型是负向指标时，所述房屋居住效应指标集A的无量纲化处理方式是采取半正态 函数方法，所述半正态函数的函数表达式是：其中： y是无量纲化后房屋居住效应指标集A的指标值； X为无量纲化前房屋居住效应指标集A的实际采集值； a为无量纲化前房屋居住效应指标集A的实际采集值的最大值，a为常量； K为调整参数； 当类型是适宜型指标时，所述适宜型指标包括单点最优指标以及区间最优指标； 当适宜型指标是单点最优指标时，所述房屋居住效应指标集A的无量纲化处理方式采 用正态函数的方法，所述正态函数的函数表达式是：其中： y为无量纲化后房屋居住效应指标集A的指标值； X为无量纲化前房屋居住效应指标集A的实际采集值； a为指标的最适宜值； S1为最小不允许值； a2为最大不允许值； K为调整参数； 当适宜型指标是区间最优指标时，所述房屋居住效应指标集A的无量纲化处理方式采 用正态函数的方法，所述正态函数的函数表达式是：其中： [a'，a"]为指标的最适宜区间； S1为最小不允许值； a2为最大不允许值； 1、1(2均是调节系数。3.根据权利要求2所述的房屋性价比评估模型的构建方法，其特征在于：所述对房屋 居住成本指标集B进行权重加总合成的具体实现方式是：其中： XiQ = 1，2, ···，]!，j = 1，2,…^)是第i个房屋居住成本指标集B中的样本中第j项 居住成本指标的值； η为样本个数，p为居住成本指标个数； CL是房屋居住成本指标集B进行权重加总合成后的值； 所述房屋居住成本指标集B进行权重加总合成后的值的单位是人民币元； 所述对无量纲化处理后的房屋居住效应指标集A进行权重加总合成的具体实现方式 是：其中： X' ij(i = 1，2,…，n, j = 1，2,…，m)为第i个房屋居住成本指标集B中的样本中第j 项居住效应指标的无量纲化值； η为样本个数； m为居住效应指标的个数； LE是对无量纲化处理后的房屋居住效应指标集A进行权重加总合成的值，单位是分。4. 根据权利要求3所述的房屋性价比评估模型的构建方法，其特征在于：所述步骤3) 中房屋性价比评估模型CPi的函数表达式是：5. 根据权利要求1或2或3或4所述的房屋性价比评估模型的构建方法，其特征在于： 所述房屋性价比评估模型的构建方法在步骤1)与步骤2)之间还包括对采集得到的房屋性 价比评估模型相应的指标集进行优化及精简的步骤。6. 根据权利要求5所述的房屋性价比评估模型的构建方法，其特征在于：所述对采集 得到的房屋性价比评估模型相应的指标集进行优化及精简的条件是： a) 采集得到的房屋性价比评估模型相应的指标集中的指标属于现有的且与房屋有关 的规定、规范、标准中所规定中的强制项目，且采集得到的房屋性价比评估模型相应的指标 集中的指标在该强制项目上的差异不大，予以删除； b) 采集得到的房屋性价比评估模型相应的指标集中的指标与房屋有关的规定、规范、 标准中所规定中的强制项目存在差异性，但这种差异并未对评估模型的构建带来显著影 响，予以删除； c) 采集得到的房屋性价比评估模型相应的指标集中的难以采集或者采集成本太高的 指标，且这些指标对评估模型的构建的影响并不很大，则删除； d) 若采集得到的房屋性价比评估模型相应的指标集中存在非来自现有的且与房屋有 关的规定、规范、标准中所规定中的强制项目中的指标，认为不必要或者必要性不强的予以 删除。
【专利摘要】一种房屋性价比评估模型的构建方法，包括：1)采集房屋性价比评估模型相应的指标集；相应的指标集包括房屋居住效应指标集A和房屋居住成本指标集B；房屋居住效应指标集A包括房屋户型性能评价指标集、楼盘性能评价指标集和区位影响评价指标集；2)对房屋居住效应指标集A进行无量纲化处理；对房屋居住成本指标集B和无量纲化处理后的房屋居住效应指标集A分别进行权重加总合成，得到权重加总合成后的房屋居住成本指标集B的值和权重加总合成后的房屋居住效应指标集A的值；3)根据权重加总合成后的房屋居住效应指标集A的值和权重加总合成后的房屋居住成本指标集B的值构建房屋性价比评估模型。本发明可客观和科学的对房屋性价比进行评估。
【IPC分类】G06F17/50
【公开号】CN104881552
【申请号】CN201510329710
【发明人】赵严, 李宇兵
【申请人】西安西宇信息咨询有限责任公司
【公开日】2015年9月2日
【申请日】2015年6月15日